La captura de valor en proyectos inmobiliarios es clave para potenciar el crecimiento económico y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.
La visión de las ciudades futuras nos plantea la necesidad de entender la estructura urbana como un organismo vivo dentro de un ecosistema de relaciones entre las partes, que eleva la eficiencia y la sostenibilidad. En este esquema, el valor agregado del suelo urbano depende de la capacidad de cada sector, entendido como una célula de este gran organismo, de producir, de sostenerse, de aportar dinámicamente a la eficiencia y la sostenibilidad de la ciudad entera.
Vista como un organismo dinámico, la ciudad tiene sistemas generadores de valor que integran las partes, esta distribución de funciones entre las partes y el todo, y su interconexión y dependencia, requiere entonces de una estrategia de planeamiento que permite generar modelos más efectivos y sostenibles como es la ciudad fractal. Esta ciudad fractal o de los 20 minutos, donde cada sector cuenta con los recursos para ser sostenible y productivo, requiere igualmente de sistemas integradores que potencian su valor y que permiten a este gran organismo funcionar.
En este contexto, los mecanismos de captura de valor resultan muy importantes, tanto para el sector público como para el sector privado, toda vez que en el planeamiento estratégico de la ciudad los proyectos inmobiliarios y de infraestructura acompañan el crecimiento a través de estrategias orientadas a recuperar la inversión realizada mediante esquemas comerciales, de valorización, o convenios de participación público-privada. Se trata de una estrategia conjunta entre el privado y el público, que depende del modelo de ordenamiento territorial, pero igualmente de las dinámicas de mercado y del dinamismo de la ciudad.
Tres instrumentos de captura de valor muy utilizados
La inversión inmobiliaria y en infraestructura van de la mano, en ocasiones es el privado el que detona el desarrollo, en otros casos es el público quien genera éste. En conjunto estos desarrollos generan beneficios económicos, sociales y ambientales para la ciudad, y en un mundo de economía circular, estos beneficios pueden ser recuperados mediante los instrumentos de captura de valor. Pero, ¿cuáles son los más utilizados? A continuación, revisamos tres de los más habituales.
Comerciales: La renta generada dentro de los esquemas de desarrollo comercial inmobiliario no solo impulsa la economía local, sino que también contribuye a la vitalidad y dinamismo de la ciudad. Estos desarrollos comerciales no solo se limitan a la oferta de locales comerciales, sino que también incluyen espacios para la gastronomía, el entretenimiento, y servicios diversos que enriquecen la experiencia urbana. Además, la diversidad de comercios y servicios disponibles en un área determinada puede aumentar el atractivo de la zona, atrayendo tanto a residentes como a visitantes y potenciales inversionistas. En definitiva, la renta generada por el desarrollo comercial inmobiliario no solo es un indicador de éxito económico, sino que también contribuye a la creación de una ciudad más vibrante y próspera.
Plusvalía o Valorización: Es el incremento del valor de los predios o las actividades económicas ubicados en las zonas de influencia de proyecto o infraestructura. La valorización puede ser capturada por el gobierno mediante mecanismos como el cobro de contribuciones, la venta de derechos de construcción, la participación en plusvalías, etc. El privado se beneficia a través del desarrollo de proyectos inmobiliarios en sectores de influencia de las inversiones en infraestructura pública.
Participación público-privada (PPP): Son los contratos entre el gobierno y una entidad privada, que establecen las condiciones para el desarrollo, el diseño, la construcción, la operación y el mantenimiento de un proyecto inmobiliario que genere desarrollo y renta. La entidad privada asume parte del riesgo y de la inversión, y recibe una remuneración que puede estar vinculada al desempeño, a la demanda o a la disponibilidad del servicio. Las PPP pueden facilitar el acceso a recursos financieros, técnicos y gerenciales para el desarrollo de proyectos.
Algunos desafíos en su implementación, y el rol del arquitecto
La inversión conjunta en desarrollos inmobiliarios y en infraestructura, aumenta el stock de capital en la ciudad impactando de manera positiva la capacidad productiva y competitiva del territorio, generando encadenamientos productivos y urbanos que configuran un círculo virtuoso que aumenta la productividad y genera un mayor crecimiento económico.
Sin embargo, es importante destacar que, para implementar estrategias de captura de valor, se requiere de una planificación adecuada, un marco normativo claro, seguridad jurídica, información suficiente y una capacidad técnica e institucional. También se debe tener en cuenta los riesgos que pueden afectar la ejecución de los proyectos, como la incertidumbre, la complejidad, la temporalidad y la adaptación de los actores involucrados. Estos riesgos se derivan de la gestión compleja y con pocos antecedentes, una estructura institucional en consolidación, o la falta de adaptación del sector inmobiliario. Por ello, se deben identificar los riesgos y establecer estrategias de manejo y mitigación.
Es claro que para el ámbito de la construcción y la arquitectura, el interés de estas estrategias se relaciona fundamentalmente con el aumento del valor del suelo adyacente a la infraestructura, y por lo tanto en los beneficios económicos para los propietarios, que obtienen nuevas oportunidades de negocio y desarrollo. Este hecho genera, naturalmente, una ventaja relativa de estas áreas frente a otras de la ciudad, haciéndolas atractivas para usos desde vivienda hasta comercio y servicios.
Como profesionales del sector, nuestra tarea es acompañar estos procesos para que las oportunidades de negocio constituyan un aporte importante a la estrategia general de captura de valor, y los resultados estén a la altura de lo que la ciudad necesita en términos financieros, arquitectónicos y ambientales, con beneficio conjunto para el sector público y el sector privado.
